购村居拆迁安置房需谨慎

　本报讯(记者 迟锐) 近一段时间以来，个别村居在城中村改造现场建起了售楼处、接待处，以低于同区域商品房价格公开对外销售城中村改造拆迁安置房屋。对此，市房地产管理部门提醒购房者，村居直接对外出售安置楼房的行为不符合法律规定，购买此类安置房屋有法律风险。

　　据了解，个别村居公开对外出售的楼房

属于政策性安置住房，不同于普通商品房预(销)售。其建设用地属集体土地性质或国有划拨土地性质，对安置户而言，能够办理房产证；在国有划拨土地上的安置房屋能够上市交易，其房屋所有权能够得到充分保障。而对于非该经济组织的其他购房户而言，购买这种房屋，不能办理房产证、土地证，产权得不到界定，从银行得不到贷款，不能上市交易，其房屋权益保护也就无从谈起。对村居而言，为购房户办理产权证的承诺得不到兑现，也只会引发一些诉讼、纠纷和麻烦。

　　据介绍，根据我市《关于城中村改造的意见(试行)》中，“为解决被改造村(居)改造资金和群众居住问题，在编制城中村改造规划时，按人均45平方米的标准预留村(居)民居住安置用地，剩余土地首先保障城市基础设施和道路建设用地，其余交由政府纳入储备”的规定，城中村改造范围内的土地依法转为国有性质后，建设的房屋应为被改造范围内的拆迁户及其子女分户安置使用，建设的房屋面积、套数是与拆迁户、分户一一对应的，是不允许直接由村居向社会公开销售的。对于向非该经济组织的购房者销售的房屋，不能办理房屋所有权证和土地使用权证。有些村居承诺能够办理房屋所有权证，不能办理土地使用权证是没有法律政策依据的。从法律角度看，能够办理房屋所有权证的房产，就一定能够办理土地使用权证；能够办理土地使用权证的，就一定能够办理房屋使用权证。

　　房地产管理部门又提醒：今年城中村改造政策有个突破，为了调动村居民参与城中村改造的积极性，《关于城中村改造的意见(试行)》对房屋的上市制定了优惠措施，规定“村(居)民居住安置用地，按照划拨方式供应，建设的房屋纳入安居工程管理，安置居住用房上市交易时按照已购公有住房上市交易相关政策办理。”这就既解决了安置用地的国有划拨性质，又把建设的安置居住用房纳入安居工程管理范畴，使得具有房屋所有权证、土地使用权证的安置居住用房上市交易时按照已购公有住房上市交易相关政策办理，也就是房屋使用权人补交1%的土地出让金后即可转让土地使用权，办理房屋所有权交易手续。即城中村改造政策允许上市交易的是指拆迁安置户、分户所得，已经取得土地使用权证、房屋所有权证的房屋，而不是村居建设后直接出售的安置房。